Como ya vimos, comprar una propiedad es un proceso engorroso que implica mucha atención y esfuerzo de nuestra parte y de toda la familia.
Además, es un paso muy importante, con lo cual se debe dar de una manera confiada y segura.
Por eso creemos que es importante, en esta guía, contarte cuáles son los pasos que deberás seguir para que la operación sea todo un éxito, y no dejar nada librado al azar.
Índice
Introducción
Comprar una casa puede ser estresante, y puede sentirse abrumador en un mercado altamente competitivo, como es el de hoy.
Aunque algunos de los detalles que te daremos a continuación pueden variar, el proceso general de compra sigue siendo el mismo, y comprender los pasos es clave para alcanzar tu objetivo y hacer realidad tu sueño.
No importa cuándo planees comprar tu próxima casa, hay algunas cosas que debes saber.
En promedio, el proceso de compra de una propiedad toma, aproximadamente, seis meses. En 2021, el comprador típico informó haber buscado entre 2 y 3 meses. Luego, debés agregar unos 3 meses más para cerrar la operación.
Pero el proceso de compra de una casa incluye más que solo recorrer casas.
También tenés que revisar tus opciones de crédito y financiamiento, encontrar el agente de bienes raíces adecuado, hacer ofertas y negociar, realizar una inspección, prepararte para mudarte y, eventualmente, instalarte en tu nuevo hogar.
Por todo esto, queremos ayudarte y darte una guía para que sigas, paso a paso, y no te abrumes en un primer momento.
¡Seguí leyendo!
Paso 1
Hacer una lista de necesidades y deseos.
Te dejamos una lista de preguntas que podés hacerte la hora de pensar en la casa de tus sueños:
- ¿Qué tipo de inmueble estoy buscando? Antes de elegir, te recomendamos leer nuestro artículo ¿Vivir en casa o en departamento? Ventajas y desventajas
- ¿Cuántos ambientes debe tener la propiedad ideal? ¿Con o sin cochera? ¿Con o sin terraza/balcón/patio?
- ¿Querés que tenga amenities? ¿Cuáles?
- ¿En qué barrios o en qué zona puede ubicarse la propiedad?
- ¿Cuál es el presupuesto que tenés? Es importante tener en cuenta que hay que contemplar los gastos de inmobiliaria, el impuesto a los sellos, la escrituración y los honorarios del escribano.
- ¿Cuánto estimás que podés gastar por mes? Es fundamental contemplar expensas, en caso de que las haya, ABL y los servicios básicos.
Paso 2
Búsqueda de inmuebles
Este paso es por el que empieza todo el mundo cuando tiene en mente mudarse o buscar la casa propia.
Quizás todavía no tengas muy en claro qué estás buscando o dónde te gustaría mudarte, pero en esta etapa podrás buscar y reconocer qué es lo que te gustaría ir a visitar. Ver qué es lo que hay en el mercado.
Te recomendamos buscar aleatoriamente en diferentes portales inmobiliarios, hacer una selección parcial e ir descartando. Hacer una lista con pros y contras como para ir teniendo en mente qué quisieras para tu nuevo hogar o qué no.
Te sugerimos ingresar a nuestra Guía: ¿Qué ver al buscar una propiedad para comprar? para tener más información sobre este punto en particular.
Una vez que tengas la lista armada, estudiá cuáles son las propiedades que se repiten, qué tienen en común y qué creés que es lo que te está enamorando de ellas.
Paso 3
Encontrar la propiedad que se ajuste a tu presupuesto
Encontrá una propiedad dentro de tu presupuesto y que se ajuste a tu lista de deseos.
Ubicación, ubicación, ubicación, ubicación. En la mayoría de los casos podés cambiar o modificar tu casa a tu gusto, pero es muy difícil cambiar el entorno local.
Para conocer mejor las cosas que tenés que tener en cuenta a la hora de elegir un barrio leé nuestro artículo Cómo encontrar un barrio.
Tené en cuenta: transporte público, escuelas, servicios, todo lo cual, también es importante para reflejar el valor de una propiedad.
Paso 4
Coordinar y visitar las propiedades de tu interés
Es importante que una vez que se hizo la búsqueda por internet y se visitó la inmobiliaria, vayas a ver, una por una, las propiedades que más te gustaron o más te llamaron la atención.
Esta es la única manera de elegir bien y a conciencia tu próximo hogar.
Te sugerimos visitar el inmueble varias veces, en diferentes horarios y con diferentes personas con distintas miradas (cuatro ojos ven más que dos).
Paso 5
Conocer y preguntar todo acerca de la propiedad
Este paso es fundamental porque, una vez que elegiste la propiedad que más te gustó, es importante saber todo sobre ella.
Tenés que hacer una buena inspección, analizar planos y escrituras, consultar gastos mensuales, hablar con los vecinos, visitar el barrio varias veces.
Para conocer todas las recomendaciones y puntos a tener en cuenta entrá al artículo: Recomendaciones para Comprar un Inmueble Usado.
Paso 6
Contar con el dinero u obtención de crédito hipotecario
Una vez que ya estás decidido o decidida a comprar tu nueva casa, es momento de hacer números y conocer de cuánto dinero dispondrás para la operación, ya que en base a ello deberás saber si tenés que pedir un crédito hipotecario y de cuánto sería.
Esta etapa puede llevar varios meses, ya que deberás evaluar distintos bancos, tasas de interés, tipos de créditos (tasa fija con UVA, tasa variable, etc.).
Debés tener en cuenta que para solicitar un crédito es necesario presentar documentación que acredite tus ingresos y que también reflejen tus gastos mensuales (por ejemplo: los últimos resúmenes de la tarjetas de crédito).Además, te sugerimos consultar la Guía: De inquilino a propietario: ¿Estoy listo para ser dueño/propietario de una vivienda? Allí dispondrás de mucha más información al respecto de los créditos y sus alcances.
Paso 7
Oferta o reserva de compra
Cuando el comprador decide concretar la compra, presenta una oferta de compra (o reserva) en la inmobiliaria interviniente.
Esta reserva se toma, generalmente, con un depósito en dólares, en garantía y por un plazo determinado, con o sin depósito en garantía.
Además, la oferta es irrenunciable para quien la presenta, a menos que se establezca, en la misma oferta, el derecho a desistir de la oferta.
De existir el derecho a renunciar a la oferta, el Código Civil establece como penalidad al que renuncia lo siguiente:
- Al comprador: pierde el depósito.
- Al vendedor (siempre y cuando haya inicialmente aceptado): reintegrar el doble de lo recibido.
Cabe aclarar que la oferta de compra se convierte en seña solo cuando el vendedor la suscribe aceptándose en todos sus términos.
Te invitamos a consultar, también, nuestra Guía: Preguntas para hacerle a la inmobiliaria antes de Comprar.
Paso 8
Presentación de la documentación
Según la zona (Provincia de Buenos Aires o Capital Federal) en la que se encuentre la propiedad y el banco con el que solicites el crédito hipotecario, deberás pedirle al banco la tasación del inmueble, y para ello tendrás que presentar:
✔️Copia de la escritura
✔️Copia del reglamento de copropiedad
✔️Plano de subdivisión y mensura
✔️Reserva de compra
✔️Certificado ITI o Ganancias
✔️Informe de dominio
✔️Informe de Inhibiciones
✔️Constancia de pago de impuestos y servicios
En el caso de que corresponda, una vez presentada la documentación al banco, el tasador se pondrá en contacto contigo para ser derivado a la inmobiliaria y coordinar la visita al inmueble.Para más información al respecto te sugerimos ingresar a nuestra Guía: Preguntas para hacerle a la inmobiliaria antes de Comprar.
Paso 9
Tasación inmobiliaria
En nuestra Guía: ¿Cómo funciona la tasación de una vivienda? podrás encontrar toda la información necesaria sobre este punto.
El tasador proporcionará una estimación independiente del valor de la casa que querés comprar.
La tasación permitirá que todas las partes involucradas sepan que estarás pagando un precio justo por la casa.
Paso 10
Aprobación y asignación del escribano
Como te podés imaginar, hay mucho papeleo involucrado en la compra de una casa.
Si sacaste un crédito hipotecario, tu banco hará los arreglos correspondientes para que un escribano de su confianza maneje todo el papeleo y se asegure de que el vendedor sea el propietario legítimo de la casa que estás comprando, entre otras cosas.
En el caso de que no hayas pedido un crédito hipotecario, entonces, tendrás el derecho de buscar un escribano o escribana de confianza para que te ayude con los trámites.Para saber más sobre este punto tan importante, te sugerimos leer atentamente nuestra Guía: ¿Qué errores evitar al comprar una vivienda?
Paso 11
Escrituración
Una vez que tengas la casa elegida, el crédito aprobado, la tasación definida y la reserva confirmada, es momento de escriturar.
En este momento se firmará toda la documentación necesaria para completar la compra, incluidos los documentos de su préstamo.
Por lo general, toma un par de días para que el préstamo sea financiado, después de que la documentación se devuelve al banco. Una vez que el dinero se entrega al vendedor, ¡estarás a un paso de mudarte a tu nuevo hogar!
Para conocer los gastos y documentación a presentar en esta etapa te sugerimos ingresar a nuestra Guía ¿Qué hacer antes de comprar una propiedad?
Paso 12
El pago
Este paso se realiza junto con la escrituración y quedará asentada la entrega real y efectiva del inmueble.
Los gastos que tendrás que afrontar son:
- Honorarios de inmobiliaria: entre el 3 % y el 4 % sobre el precio de la venta.
- El impuesto de sellos: una mitad la abona el comprador y la otra mitad el vendedor.
- Honorarios profesionales del escribano.
- Gastos de escritura: el costo depende de la ubicación del inmueble.
Paso 13
Entrega del inmueble
¿Terminaste con el cierre? ¿Tenés tu préstamo? ¡Felicitaciones! te graduaste oficialmente de comprador de vivienda.
Sabemos que el proceso fue largo, pero no fue tan aterrador después de todo, ¿no?
Ahora es el momento de relajarse y disfrutar de los muchos beneficios de convertirse en propietario de una vivienda.Y, ahora que ya estás más tranquilo o tranquila, te dejamos nuestra Guía ¿Cómo transformar una mudanza en algo fácil y rápido? para leer y donde te detallamos el paso a paso para hacer una mudanza más relajada.
Datos Útiles
Te dejamos unos últimos tips para que tengas en cuenta a la hora de comprar un inmueble:
- Encontrá un agente de bienes raíces que pueda guiarte con honestidad y profesionalismo a través del proceso. Si lo hacés, te ahorrará mucho tiempo y dinero.
- Al buscar una casa investigá bien el barrio, pensá en factores como la seguridad, el rango de precios y, si tenés hijos, los distritos escolares.
- Identificá qué tipo de inmueble estás considerando.
Para más información te sugerimos consultar nuestra Guía completa: ¿Qué ver al buscar una propiedad para comprar?
¿Cuál es la diferencia entre seña y reserva?
En la reserva, el importe se recibe “ad referéndum”, es decir, sujeto a la aprobación del propietario del inmueble. Se trata de un contrato unilateral. La seña, por su parte, es un contrato bilateral, lo que quiere decir que tanto la parte compradora como la vendedora asumen obligaciones.
¿Qué impuestos debo pagar para comprar un inmueble?
En CABA los impuestos a abonar son:
Impuesto al sello: el comprador abona la mitad de los sellos. En Provincia de Buenos Aires es del 2 % o 3 % si la propiedad es de CABA.
Tasa de inscripción: el comprador debe pagar la tasa de 0,2 % y el aporte notarial, también de 0,2 %, ambos en relación al valor de la transacción.
Derecho de escritura: es un monto variable que depende del valor a escriturar.
Honorarios del escribano: este valor lo pagará exclusivamente el comprador. En términos generales es del 2 % del valor del inmueble más IVA.
¿Qué validez tiene un boleto de compraventa de una propiedad?
El boleto de compraventa es un contrato que firma el comprador y el vendedor antes de escriturar, con el objetivo de asegurar la concreción y legalidad de la operación.
Para que este tenga validez, debe estar firmado ante escribano público junto a la firma de los certificados y realizado en papel timbrado.