Incumplimiento de contrato de alquiler

  • 10 meses ago

El contrato entre un inquilino y un propietario detalla todos los derechos y responsabilidades de ambas partes cuando celebran un contrato de alquiler. 

Dicho contrato se considera incumplido cuando una de las partes no cumple con uno de los acuerdos establecidos en el contrato de alquiler. Esto puede suceder en ambas partes del acuerdo y por varias razones.

En este artículo te las detallamos.

Introducción

El propietario debe conocer sus propios derechos, responsabilidades y expectativas. Por ejemplo, si el inquilino no paga el alquiler o rompe una de las reglas establecidas en el contrato, el dueño de la propiedad puede considerar el contrato de alquiler incumplido por el inquilino.

Cuando es el inquilino quien rompe el contrato de alquiler, el primer paso del propietario después de tener una conversación con dicho inquilino, normalmente, es avanzar en el proceso de desalojo. Tal y como está explicado en nuestro artículo Desalojo de inquilinos en CABA.

Por su parte, el inquilino de una propiedad de alquiler, tiene derecho a considerar que su contrato ha sido violado si el propietario no cumple con alguna de las estipulaciones del contrato de alquiler. Por ejemplo, puede pasar que el propietario no se haga cargo del mantenimiento del inmueble.

Así es que en este artículo te contamos qué se considera como incumplimiento de contrato y qué hacer al respecto.

¿Qué dice la Ley?

La ley que estipula el incumplimiento del contrato de alquiler es la Ley de Alquileres N° 27.551 y regula los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble.

Incumplimiento por parte del locador (propietario)

En Argentina, según ley de alquileres y el Código Civil y Comercial de la Nación, en el artículo 1221, que se titula “Resolución anticipada”, el inquilino o inquilina podrá rescindir el contrato por incumplimiento de parte del propietario de la siguiente manera:

  1. Con Causa: este caso suele darse cuando el propietario del inmueble no cumple con el mantenimiento de la vivienda en las condiciones pactadas. Para esto, el inquilino debe informar fehacientemente, al propietario, del problema y la intención de finalizar el contrato. 
  2. Sin Causa: puede hacerlo de forma unilateral sin dar ningún motivo, 6 meses después de haber firmado el contrato. Pagará una multa si no avisa de la rescisión antes de los 3 meses de irse. Caso contrario, debe avisar con un mínimo de 1 mes de anticipación y, en ese caso, tiene una multa de un mes y medio de alquiler si rescinde antes del primer año, y de un solo mes si rescinde luego del primer año de alquiler.

Incumplimiento por parte del locatario (inquilino)

En Argentina, según la ley de alquileres, el propietario puede rescindir contrato de alquiler cuando el inquilino incumple una o varias cláusula del contrato.

El propietario o propietaria, no puede rescindir el contrato unilateralmente sin motivo, como sí lo puede hacer el inquilino. 

En dicho caso se toma como incumplimiento, por ejemplo, que:

  • El inquilino debe 2 o más meses consecutivos de alquiler.
  • El inquilino no paga expensas o servicios a su cargo. 
  • El inquilino posee mascota, pero en el contrato dice específicamente que no se aceptan.

¿Qué hacer en caso de incumplimiento de contrato de alquiler?
En el caso de que el propietario incumpla con el contrato, el inquilino podrá intimarlo a que arregle lo que se le solicita a través de carta documento o el domicilio electrónico (si se hubiere definido en el contrato), según el artículo 1.220 de la Constitución Nacional y el Código Civil y Comercial.

Lo mismo sucede con el inquilino, en el caso de que sea este el que incumple con el contrato. El propietario podrá intimarlo a través de carta documento o el domicilio electrónico para abonar lo que debe, por ejemplo, y tratar de llegar a un acuerdo. Si no se puede hacer, entonces pasará a la orden de desalojo.

Te invitamos a leer el artículo Desalojo de inquilinos en CABA.

Sanciones

Ante la situación de rescisión, el inquilino podrá rescindir el contrato luego de transcurridos los 6 meses de celebrado. Si opta por ejercer el derecho antes del año del alquiler deberá abonar una multa equivalente a un mes y medio de alquiler. 

Si se decide hacerlo luego del año de alquiler la multa será equivalente a un mes de alquiler. La única posibilidad de evitar el pago de la multa es notificando esta decisión de modo fehaciente con tres meses de anticipación.

Conclusión

En el caso de que exista incumplimiento del contrato, lo que te sugerimos hacer es contactarte con la otra parte, y tratar de arreglar el inconveniente cara a cara. De esta manera, te evitarás malos momentos y gastos innecesarios.

 Si no se llega a un acuerdo, lo mejor será proceder a rescindir el contrato.

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