El proceso de desalojo varía de una provincia a la otra, pero las consecuencias son iguales para todos.
Además, tener un desalojo en el registro del inquilino hace que, después, les sea mucho más difícil encontrar un nuevo hogar.
Para evitarlo, en este artículo, te contamos todo lo que necesitás saber.
Índice
¿Qué es un desalojo?
El desalojo es el acto de un propietario o propietaria que termina un contrato de arrendamiento y retira a un inquilino de su propiedad de alquiler mediante la intervención judicial.
El locador puede solicitar el desalojo del inquilino por no pagar el alquiler por dos o más meses o porque el contrato se venció y el inquilino no se fue de la propiedad.
Si no se cumple con una orden de desalojo, el propietario o propietaria puede solicitar retiren a la persona ocupando su inmueble por la fuerza.
¿En qué casos es necesario desalojar?
El propietario o propietaria del inmueble podrá iniciar un proceso de desalojo cuando el inquilino:
- Adeuda dos meses consecutivos de alquiler.
- Si el contrato entre propietario e inquilino venció y el inquilino no abandona la vivienda.
- También existen casos excepcionales en los que el propietario puede iniciar el desalojo si se incumplen otras obligaciones contractuales:
- Subalquilar: los contratos de vivienda permiten al inquilino vivir en el inmueble, pero no lo habilitan a alquilarlo a terceros para obtener ganancias.
- Tener mascotas cuando el contrato lo prohíbe estrictamente.
- Causar daños de gran magnitud en la propiedad. En este caso, para resguardar a ambas partes y delimitar las responsabilidades, sugerimos tener un inventario de la propiedad anexado al contrato.
¿Quiénes intervienen en un desalojo?
Según la instancia en la que se encuentren las partes, los que intervienen en el desalojo pueden variar, pero generalmente son estos:
- Propietario, inmobiliaria o administrador responsable
- Inquilino/a
- Abogado/a
- Mediador/a
- Juez o jueza competente
- Policía (si es necesario)
Condiciones en las que no puede iniciarse un desalojo
- Si el propietario vendió el inmueble.
Si no se registró el contrato de la propiedad ante AFIP (para más información sobre este punto leé el artículo ¿Cómo registrar el contrato de alquiler en AFIP?)
Antes del juicio: mediación obligatoria
Esta instancia es previa al juicio y lo que intenta es que el mediador logre que ambas partes lleguen a un acuerdo para evitar el juicio.
Existen dos tipos de mediación a las que se puede recurrir:
- Mediación pública (Ley 26.589): se accede de forma gratuita, rápida, voluntaria y no vinculante. En esta el Estado asigna un profesional matriculado en el Registro Nacional de Mediación. Las consultas se reciben de manera presencial (en la sede central o en las postas de atención del Ministerio de Defensa), por teléfono (a la de la sede central o al 0800-DEFENDER) o por e-mail: [email protected]).
- Mediación privada: el mediador es elegido por inquilino y propietario. El profesional que elijan debe estar matriculado en el Registro Nacional de Mediación y tiene costo adicional.
Proceso de desalojo: paso a paso
- En primer lugar, se trata de resolver la situación entre las partes intervinientes (inquilino y propietario), en el caso de no poder resolverlo, se pasa a interponer una mediación.
- Mediación: esta debe ser solicitada por ambas partes, pero si la mediación no logra resolver el problema se pasa al siguiente paso.
- Aviso de desalojo: el propietario deberá notificar por escrito al inquilino e intimarlo a que pague lo que debe o arregle lo que debe arreglar. Si no responde ni abona en, mínimo, 10 días, el propietario podrá comenzar las acciones judiciales correspondientes.
- Notificación por vía judicial: presentados los documentos necesarios un juez deberá dar la orden de desalojo.
- Presentación de la orden de desalojo.
- Desalojo a través de la policía: este último paso se dará solamente si la persona sigue en la propiedad, luego de haber recibido la notificación del juez.
¿Puede iniciarse un proceso de desalojo si el contrato se encuentra vigente?
Según el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación, si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad debida, otorgando, para ello, un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
Conclusión
Si la relación contractual terminó y no hubo acuerdo en la mediación, el propietario deberá intimar por escrito (sea por carta documento o domicilio electrónico) al inquilino para que desaloje el inmueble y pague el monto adeudado.
Si en 10 días no lo hace, el propietario podrá solicitar el proceso de restitución del inmueble.