Un contrato de alquiler es, generalmente, un escrito que valida la transacción que se va a realizar entre el o la propietaria de un inmueble y un inquilino o inquilina que desea tener posesión temporal de su propiedad.
Usualmente, estos contratos son de tres años y se renuevan con la aprobación de ambas partes.
Crear un contrato de alquiler completo y efectivo es muy importante, ya que protege a todas las partes involucradas durante la duración del contrato.
Si bien muchos propietarios comienzan con acuerdos de alquiler repetitivos, el lenguaje y los términos son negociables hasta que se firme, momento en el cual el contrato se convierte en un documento legalmente vinculante.
En este artículo te contamos en profundidad de qué se tratan los contratos de alquiler a largo plazo y qué es lo que tenés que tener en cuenta como inquilino o inquilina.
Índice
¿Quién es el Locatario y quien el Locador en un contrato de Locación?
El locador es quien pone en alquiler la propiedad.
El locatario, por su parte, es quien alquila el inmueble y tiene el derecho, por el tiempo que dure el contrario, de usar la propiedad.
¿Cuál es la ley que sirve para confeccionar un Contrato de Alquiler en Argentina?
La ley que sirve para armar el contrato de alquiler es la N° 27.551.
¿Cuáles fueron las principales modificaciones a los Alquileres?
La ley N° 27.551, en el año 2020, introdujo varias modificaciones en los contratos de alquileres. A continuación te detallamos las más importantes:
- El plazo mínimo de la locación del inmueble será de tres años.
- El índice para la actualización anual de los precios estará conformado, en igual medida, por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
- No se podrá exigir al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
- Los inquilinos o inquilinas tienen la posibilidad de hacer los arreglos y descontarlos del alquiler. Esto se puede hacer cuando el propietario, ante un reclamo por alguna reparación urgente debidamente notificada, no responde transcurridas las 24 horas desde recibida la notificación.
- El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente del primer mes de alquiler.
- Los propietarios deberán aceptar como garantía, alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un inquilino).
- El locatario no debe pagar impuestos como el ABL o ARBA ni el pago de expensas extraordinarias.
- En caso de desalojo, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial.
- El locador deberá informar, con tres meses de anticipación, si renueva el contrato y las condiciones para el nuevo contrato.
- Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
- La intermediación en el contrato de alquiler solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.
- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
- Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.
¿Dónde puedo encontrar el texto de la nueva ley de alquileres?
En el boletín oficial se puede acceder:
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630
¿Quién paga la comisión inmobiliaria según la nueva ley de alquileres?
La Ley 5.859 determina que el inquilino o inquilina no debe abonar honorarios o comisión inmobiliaria y el máximo que se le puede cobrar al propietario es del 4,15 % del valor de contrato.
¿Quién paga la certificación de firmas de un contrato de alquiler?
La firma de las certificaciones, a pesar de no ser un requisito para la validez del contrato de locación, dependerá de lo pactado entre las partes.
Desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad se ofrece el Programa de Certificaciones Gratuitas, accediendo a través del siguiente correo: [email protected]
¿Dónde certificar un contrato de locación?
Se puede hacer ante escribano o en el Instituto de Vivienda de la Ciudad, que ofrece el Programa de Certificaciones Gratuitas, accediendo a través del siguiente correo: [email protected]
¿Para qué sirve la Certificación de firmas?
Este paso, que no es obligatorio, sirve para certificar las firmas de los participantes (locador y locatario), y en caso de que haya algún problema judicial este paso será obligatorio, con lo cual, si ya está hecho se omitiría.
Sellado contrato de alquiler ¿Quién lo paga?
En la Ciudad de Buenos Aires, el sellado solo se pide en los casos de contratos de alquileres comerciales.
El gasto se abona mitad y mitad (50 % el locador y 50 % el locatario).
¿Dónde sellar un contrato de locación?
En el caso de la Provincia de Buenos Aires el sellado se realiza en la página de ARBA, mientras que en CABA se hace en la página de AGIP.
¿Cuáles son las opciones de garantía que se solicitan a la hora de alquilar?
Como vimos anteriormente, el propietario o propietaria del inmueble no puede exigirte una garantía en particular, sino que tendrá que elegir una entre las que ofrezcas. Estas pueden ser:
- Título de propiedad inmueble.
- Aval bancario.
- Seguro de caución.
- Garantía de fianza o fiador solidario.
- Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
Para saber más sobre este punto te invitamos a leer el artículo ¿Qué hay que saber antes de firmar un contrato de alquiler?
¿Cómo dejar de ser garante en un contrato de alquiler?
En primer lugar, el garante debe avisarle al inquilino que dejará de ser su garante, para que éste se lo comunique al propietario o propietaria del inmueble.
En segundo lugar, el locador, deberá aceptar que el garante se desvincule del contrato y, tercero, el locatario tiene que presentar otra garantía que satisfaga al dueño o dueña de la propiedad.
Una vez que se hicieron todos estos pasos, se piden los informes correspondientes y si todo está bien se hace un anexo en el contrato de alquiler en donde se da constancia del acuerdo.
Renovación de contrato
Pasado el tiempo convenido en el contrato es momento de rescindir el contrato o renovar.
En el caso de que se desee renovar se tiene que saber que se podrá solicitar:
- Actualización del depósito al valor del primer mes de alquiler.
- Un mes adelantado con el valor del primer mes de alquiler.
- El arancel de los informes se podrá verificar en la página del Registro de Propiedad Inmueble. No pudiendo cobrar sobre ello gastos de gestoría.
Certificaciones de firmas. Este gasto dependerá de lo pactado con la parte propietaria. Te recordamos que desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad se ofrece el Programa de certificaciones gratuitas.
Intimación de pago y desalojo
El titular del inmueble podrá iniciar la acción de desalojo por las siguientes causales:
- Cambio de destino o uso irregular.
- Falta de conservación de la vivienda y/o abandono sin dejar realizar las reparaciones.
- Falta de pago durante dos períodos consecutivos (según el artículo 1.219).
La única vía para iniciar la acción es mediante el juicio de desalojo y con orden judicial competente.
Según el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación, si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
Ajustes
Sobre el valor del contrato solo pueden realizarse ajustes anuales, en base al Índice para Contratos de Locación (ICL).
AFIP
Según la nueva ley será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
Métodos alternativos de solución de conflictos
Estos métodos representan el arbitraje, la conciliación y la negociación.
Defensoría del pueblo cuenta con un área específica para atender las problemáticas de las y los inquilinos.
Ofrecen asesoramiento legal y, en caso de ser necesario, se puede acceder al sistema de mediaciones y conciliaciones.
En Ciudad de Buenos Aires se pueden formular consultas llamando de lunes a viernes de 10:00 a 18:00 al 0800-999-3722 o enviando un correo a: [email protected].
Expensas extraordinarias a cargo del locador
Las expensas extraordinarias siempre estarán a cargo del propietario o propietaria del inmueble.
Reparaciones
El propietario deberá hacerse cargo de los gastos por reparaciones y arreglos por deterioros, originados por cualquier causa que no sea atribuible a los inquilinos.
Domicilio electrónico
La nueva ley de alquileres establece que las partes pueden fijar un domicilio electrónico en el contrato de locación. Esto no es más que un email.
De esta forma todas las comunicaciones que tengan que ver con la propiedad pasarán por esta dirección, y serán válidas y vinculantes.
Conclusión
Hay que tener bien en claro, al momento de firmar un contrato de alquiler, a quién se refiere cuando se habla de locador y locatario, cuáles son tus derechos y obligaciones como inquilino o inquilina, y qué se debe abonar y qué no.
Cuentas claras…
Esperamos haber aclarado un poco el panorama y que, así, sea más fácil entender la firma de un contrato de alquiler.